最近，广州楼市不太平静，各种利空消息接踵而来，对广州整个市场带来很大的影响。
最戳中购房者心灵的莫过于一手住宅出现局部降价，面对越来越严格的楼市调控，开发商已经坐不住开始降价促销了。
一位去年买了南沙金洲某盘的朋友跟小编说，没想到风水轮流转，之前还嘲笑朋友买的增城住宅降价了，没想到降价这事会发生在自己身上。
其实，南沙降温是意料中事，原因很简单：南沙已经高光了很长一段时间了。
房价方面，中指院数据显示，南沙近五年一手住宅涨幅约162%，从2020年开始，南沙房价明显处于爬坡阶段。
再来看一个数据，2021年南沙二手房仅1-4月就成交2940套，已经超越2020年南沙二手房全年（2413套）的成交量，而且平均成交天数为96天。
在短时间内实现房价的高增速以及购买力井喷，在一定程度上透支了未来的价值。
南沙蕉门（拍摄：地产少年）
目前南沙需要时间，一方面要等调控逐渐松绑，激活市场购买力；另一方面要等各板块基建、交通、公共配套等发展起来，应该更大的爆发力。
所以，可以看到最近南沙市场上逐渐有项目出现房价的松动。
万顷沙某网红盘降价7000元/㎡，从2.4万/㎡将至1.7万/㎡，降价幅度可谓大到没朋友；
金洲某复式准现楼推出24XXX元/㎡起的广告，而且是带装修送车位，要知道该项目此前均价约2.8-2.9万元/㎡。
蕉门某一手项目均价从3.5万/㎡降至3.2万/㎡带装修，有消息称该项目准备推出3万/㎡的毛坯产品。
从降价幅度来看，这些项目都挺狠的，动辄降3000-4000元/㎡。连一向打鸡血的开发商，都对整个市场失去了信心，去化压力和回款压力不是一般的大。
在这样的情况下，南沙成交量一直比较挣扎。
进入2021年，南沙月度成交量仅有2个月超2000套，6月更跌至不到1000套。
为何购买力会骤减呢？这与人才政策有关。
今年2月，南沙人才客购房率先打响调控第一枪：人才新政客户必须提供南沙收入证明和劳动合同。
7月初，南沙区传出取消人才政策购房，只能广州户口和5年社保可以购房。
尽管只是“口头”通知，但实际上目前已经在执行，小编最近在南沙踩盘，无论中介还是项目销售都说暂时没法做人才购房了。
要知道，南沙客户结构里，很大一部分占比是深圳客，堵了人才购房这条路，相当于削减了一大波购房需求。
南沙航拍（拍摄：地产少年）
正因如此，南沙成交量出现比较低迷的情况。
整体来说，投资客减少，南沙市场将会回归理性。成交量下滑是必然的，且看4月份人才政策收紧之后，5-6月的网签量也有所下降。
再加上限价影响，不少楼盘以毛坯出售，房价有所回落也正常。
长期而言，健康的南沙楼市，对人口、产业发展都是好事，对于真正有购房资格，且考虑常居南沙的人无疑是入手的好机会。
其实，最受影响并非在售项目，因为这些项目在之前一波行情中卖出高溢价，利润已经进口袋里了，南沙湾三个高价地项目才是最惨的。
回顾这三宗地块，分别以楼面价19117元/㎡、22700元/㎡、17608元/㎡ 配建2250㎡的价格成交，按照一般成本计算要卖4万 才有利润。
目前这三个项目已经有两个项目开放销售中心，佳兆业悦伴湾预计8月初开盘，越秀珠实·天悦海湾预计8月底开盘。
小编踩盘得到的消息是，限价之下，这两个即将开盘的项目吹风价不超4万。
由于限价政策比较透明，售价可参考周边项目价格，星河荣誉均价3.6万/㎡，星河山海湾此前尾货均价3.2万/㎡。
那么，佳兆业悦伴湾和越秀珠实·天悦海湾应该会在3.6万/㎡浮动。
值得一提的是，中交蓝色海湾此前曾站上4万 /㎡，但它的优势是一线海景 地铁旁。
中交蓝色海湾（拍摄：地产少年）
而上述两个项目距离地铁约8-10分钟，且位于二线海景的位置，价格上会有落差，因此小编认为3.6万/㎡左右的价格算比较合理，不算很笋也不会有很高溢价。
小编认为，南沙湾这个价格是比较值得买的。
首先，南沙湾一直以来都有豪宅的定位，加上屡创地价新高，让其豪宅血统更加巩固。
板块内住宅项目大多定位高端海景奢宅，以大面积户型为主，整体售价也比较高。
其次，南沙湾无论产业、教育、配套等都是南沙最高档次的。
产业方面有邮轮母港，发展海上贸易、高端旅游等产业；教育有华师附小、二中天元学校，私立有英东中学、修仕倍励国际学校等；配套方面有南沙游艇会、高尔夫球场、南沙大酒店、南沙花园酒店等。
对于有资金实力的购房者来说，自住或投资都是一个不错的选择。
更重要的是，高价地项目具有很高的话题性，在一定程度上能吸引更多人南沙湾板块，后续调控松动后能带动板块房价行情，长远来看存在一定的上涨空间。
预告一下，后续我们将会有越秀珠实·天悦海湾和中绿蔚蓝湾的踩盘报告，感兴趣的朋友请留意我们的推送。
大话利州 