01.

虽然2020年已经过去了，但它仍然给许多人留下了深刻的印象。比如，中国的大部分房地产老板的生活似乎都不是很平静。

在今年3月2日的2021胡润全球富豪榜中国富豪榜中，没有一位地产大亨挺进前十。这是该榜单发布以来，房地产企业家首次未进入中国前十。

去年8月中旬，一项名为房地产企业“三条红线”的监管指标引起关注。三条红线分别是:扣除预付款后的资产负债率上限为70%，净负债与权益比率上限为100%，现金与短期负债比率上限为1。

如果一家房地产企业的“三条红线”都突破了，那么该企业下一年就不允许增加负债。这对于一直说“负债越多，生意越大”的房地产行业来说，无疑会引起一场大动荡。

“房地产是周期之母，十次危机有九次。”恒大前首席经济学家任泽平这样说。

02.

在过去的十五年里，中国的房价上涨了六倍多。中国很多地方，比如深圳、广州，房价已经超过伦敦、纽约等城市。房地产行业也在蓬勃发展的房地产市场赚了很多钱。

这种“盛况”让人想起上世纪80年代的日本。当时日本经济高速发展，被公认为世界上最富有的两个国家之一。房地产蓬勃发展的东京，一度成为全球房价最高的城市。

房价上涨的主要原因是当时人们有很多闲钱，大部分中产阶级把目光投向了股市和房地产。有一段时间，日本股市火爆，房价飙升。银行把很多钱借给有信心的人。如果说股市还有一定的进入门槛，那么房地产无疑是风险最低的投资。

没有人觉得这个狂欢有问题，因为没有人想到房价会跌，不惜超出还款能力买房炒房。直到各种工业公司走到尽头，拿出钱来买房，日本的工业才开始停滞。

政府开始调控，但为时已晚。房价停止上涨，企业开始卖房，房价开始崩盘。大量企业破产，人们失业。一些高点买房的工薪族，一辈子都卡在贷款里，没有生活可言。

房地产泡沫的危机余波至今未消散，成为那一代人永远的痛。

所以中国房地产行业的这场大动荡其实由来已久。早在几年前，为了避免经济泡沫，我们国家就收紧了相关金融政策，吹响了企业提前去杠杆、轻负债的号角。

但是，显然，敢于呼吁大动荡也不是没有道理的。饶是业内大佬，也没有慢下来。

去年传出许家印恒大资金短缺的消息，徐老板赶紧出来辟谣。股东们若有所思地点头表示相信，然后转过身来考虑是否抛出手中的股份。

经过一年的资产出售，R&F集团依然不负众望，在年底牢牢踩住了三条红线，被划入红色档。

看看这几年陷入困境的这些企业:泰禾、泛海深陷债务危机，华夏幸福缺钱到连自己心爱的足球都被迫放弃。

王健林万达旺达（f.）

万达和海航失去了海外市场。政策收紧后，王守富带着万达疯狂断臂求生，而海航几乎无力回天，破产重组指日可待。

就在很多地产大佬抱怨的时候，融创中国在2020年通过收购接管的方式，成为中国一二线城市商品地最多的地产公司。

融创中国掌门人孙宏斌现在是美国人。这个在中国地产界独领风骚的美国人，离他梦寐以求的宝座更近了。

今年2月，有接盘人之称的孙宏斌斥资8.17亿元接盘大连一个烂尾8年多的住宅项目。虽然数额不大，但也只是这几年的冰山一角。

给人的感觉是所有的地产公司都在哭穷，只有孙宏斌的融创，以有钱任性的姿态，在猎奇救急。

但是，虽然孙宏斌现在这么漂亮，但是在它成为中国第一地主之前，孙宏斌在我们社会主义的土地上也受过很多挫折。

03.

1988年，在一个契机下，孙宏斌辞去了中国环境科学研究院的稳定工作，转而加入了刚刚成立四年的联想。就这样，清华毕业的高材生，进入了一个陌生的IT领域。

事实证明，孙宏斌真的是一个有主角的男人。短短一年时间，孙宏斌走上了联想企业部经理的位置，从全国各地为联想开辟了十几个分店，把公司积压的一千多万的货全部卖掉。

这些成绩都得到了联想老总柳传志的赞赏。老刘非常欣赏孙宏斌的能力，提拔他为企业部主管，分管除北京以外的所有联想业务。谁都看得出来，老刘已经把孙宏斌培养成接班人了。

土生土长的运城人孙宏斌，说话带有浓重的地方口音，表达能力很差。据说老刘为了帮他纠正口音，每天都逼着他在办公室讲故事。公司最大的领导每天抽出时间听你讲故事，简直就是陪儿子的待遇。

不知道今天的孙宏斌会不会记得多年前他在老刘的办公室里，站在台上和一群员工侃侃说话时讲的故事。

然而，在孙宏斌进入联想核心管理层后，两人亦师亦友的“蜜月期”戛然而止。1990年，柳传志以挪用公款罪，亲手将这位外界钦点的太子送进了监狱。

细究孙宏斌入狱的原因，可以归结为四个字:高震大人。

升任核心管理岗位的孙宏斌充满自豪，全面负责公司的人事调度和财务管理。恰逢柳传志飞往香港开拓业务。孙宏斌在公司有一群自己的粉丝，越来越膨胀。“以权谋私，分裂公司”的谣言满天飞。

刘看着小伙子明显肿了起来，就想揍他一顿。在员工大会上，他宣布孙宏斌调到业务部担任主管，不能带原来的下属。但孙宏斌的下属不服，甚至当场与柳传志发生争执。

甚至有员工在私下议论，孙宏斌应该转移财富，另立山头。不知道说这话的人是对孙宏斌的真爱，还是对学长黑的真爱。如果这不是骗人的话。

说者无心，听者有意。这个“离谱”字传到柳传志耳朵里，老刘插话，孙宏斌进去了。

柳传志用自己的铁腕，给年轻的孙宏斌上了第一堂商业课。

04.

1994年，孙宏斌出狱。出狱后，他找到柳传志，向他承认了错误。老刘被感动了，对人才的同情和怜悯。他不仅握手言和，还借给孙宏斌50万风投。

过去的就过去了。即使是把自己送进监狱的人，也还能低头讲和。这叫格局。

用这50万，孙宏斌在天津创办了自己的房地产公司，也就是后来的顺驰。顺驰成立后，一直以高现金流搅动国内房地产市场。孙宏斌想买的地，将以比竞争对手多几个亿的代价拿下。

且不说孙始终是一个商业奇才，到新世纪初，顺驰在天津的市场份额已经上升到15%。同时，顺驰在二手房市场蓬勃发展，直营连锁店近百家，社区合作店200多家。

2003年，孙宏斌在博鳌论坛发表演讲时说，“顺驰今年的销售额要达到40亿，我们的中长期战略是全国第一。就是要超越在座的各位，包括王老师。”

这句话从当时顺驰的老板嘴里说出来，压力挺大的。即使是久经沙场的王石，坐在台下的时候，脸上也有几分变化，勉强挤出几分淡定的笑容。

孙宏斌从来都不是一个言行一致的人。顺驰以万科为目标，不断发展壮大。2004年，出狱十年后，孙宏斌以13亿资产首次登上胡润百富榜。

顺驰觉得老板带领大家踩王石万科的那一天快到了。

但是很快，一场风暴就要来了。

美国人孙宏斌，商业嗅觉敏锐，但对宏观调控没那么在意。早在2003年房地产开始过热的时候，央行就开始收紧一些政策，但当时高现金流带来的红利太大，孙宏斌没有那么强的风险意识。

2005年，部分金融政策再次收紧，全国各地银行暂停放贷。顺驰的现金流被切断了。前一秒还在高速前进的顺驰，下一秒就被告知前面的路已经被拆了。

孙宏斌开始四处奔走，辞去董事长职务，让顺驰中国在香港上市，这样可以获得一笔融资，缓解资金压力。

房子漏了，就下一整夜的雨。因为有投资基金的定向增发方案搁浅，上市失败，顺驰的资金链彻底断裂。

孙宏斌无奈，只好给融创找了个家。2006年，融创最终以12.8亿元卖给了香港金鹿基建集团，这是一次白菜价的跳楼价。这是孙宏斌的第二次失败。

05.

不过，孙宏斌还是给自己留了一手。早在2003年，孙宏斌就创立了融创中国，致力于打造高端住宅，这一举措也成为孙宏斌复出的依靠。

出售顺驰后，孙宏斌变得低调，和他的融创一起蹲下身子。吸取了顺驰的教训，融创不再盲目扩张，专注于一二线城市。2010年，融创按照为顺驰准备的上市模式成功上市。同时，孙宏斌手里有大量现金。

手握充足的现金流，孙宏斌开始了自己在外界眼中的赌博M&A之旅。

作为大名鼎鼎的白衣骑士，孙宏斌这些年来收过无数的菜。别问，直接要钱。

2019年李嘉诚出售国内资产时，孙宏斌接手了李嘉诚手中的大连西岗项目，交易价格超过40亿。

当负债首富遭遇银行封锁，低价出售万达城和酒店时，接盘的正是孙宏斌。当时的王首富联系了很多公司，包括恒大，没人敢占便宜。最后还是胆子大的孙宏斌接手了。

首富王，干了20多年，决心把迪士尼做成在中国卖不了票的王牌。一夜之间就转手了，交易双方依然一脸和善，互相祝贺。

并且在今年年初，孙宏斌从华夏幸福董事长手中接过了浙江嘉兴的一块土地，价值高达10.6亿元，为华夏幸福救过火。神奇的是，孙宏斌收购的资产总能盘活。以万达酒店为例，收购后两年内，孙宏斌又以1600亿元的价格将其出售。

细数这些年的M&A项目，每一个跌跌撞撞的地产大佬背后都有孙宏斌及时伸出援手。

但是，这么多项目，并不是所有的都是稳定的。孙宏斌的第三次摔倒，其实也不能算是摔倒。只能说是跌跌撞撞。那是在他的山西老乡贾跃亭身上。看到这个名字，相信大部分人已经知道如何微笑了。

孙宏斌曾经力推众筹150亿投资贾跃亭的乐视。后来众所周知，贾跃亭飞到美国造车，还活跃在社交网络上。“下周回国”中的下一周变成了“薛定谔的下周”，也就是说，直到下周，你永远不知道贾跃亭会不会回国。

孙宏斌说我相信老贾是真心的时候，今天的路人笑得好惨。

不过对于孙宏斌来说，这150亿美元还是买得起的，应该是他白衣骑士的名声。这种绊倒是无害的。

06.

融创这几年发展的势头很猛。3月公布的2020年年报显示，融创营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增加36.9亿元；每股收益7.82元，同比增长30.6%。

引人关注的是，融创对三级红线标准的下移，让融创从三家“红级”房企迅速转型为黄级房企。同时，融创也积极发展文化产业，与时俱进，响应政府号召，这也是融创的发展策略。

目前追赶的对象万科已经国有化。那时候台下的王先生已经是正厅级了，成了天天喜欢爬山划船的剁手掌柜。王首富还有很多烦心事要解决，他的万达也不比昨天。恒大还是稳的，但是没能把脚从三条红线上挪开。

美国人孙宏斌上一次离行业老大那么近的时候，一股大风吹到了他的腰部，他休养了很久才东山再起。不知道这一次，会不会又刮起什么风，他能不能站得住？

(本文由金融十三叔团队原创，作者霍元，欢迎大家点击关注，并留言互动交流)